2017年7月26日，遠博志城專(zhuān)家張慧民先生為北京大學(xué)標桿智庫平臺會(huì )員，以《后城鎮化時(shí)代土地獲取的新思維與新模式》為主題進(jìn)行授課。本次授課共分四個(gè)部分，包括是引子、后城市化時(shí)代的特征與房企痛點(diǎn)、后城市化時(shí)代拿地新思維，以及后城市化時(shí)代拿地新模式。以下為本次授課的精選內容：

關(guān)于目前整個(gè)房地產(chǎn)時(shí)代的特征有四個(gè)方面：第一個(gè)方面就是人口特征，從總量上來(lái)看，中國的城鎮化率目前平均在50%左右，這個(gè)是常住人口的城鎮化率，不是戶(hù)籍人口城鎮化率，跟美國的城鎮化水平76%的指標相比，我們還有15%以上的空間。從目前的發(fā)展軌跡來(lái)看，只要有這個(gè)差距，就一定會(huì )有未來(lái)的發(fā)展動(dòng)力，這個(gè)落差就是我們未來(lái)房企未來(lái)發(fā)展的一個(gè)重要支撐。同時(shí)，從新型城鎮化概念而言，我們當前的城鎮化一定意義上來(lái)講更加注重的還是空間的城鎮化，是造城的過(guò)程。而未來(lái)我們的城鎮化更多的是往產(chǎn)業(yè)城鎮化和產(chǎn)業(yè)與居住城鎮化相協(xié)調的一個(gè)發(fā)展階段來(lái)去推進(jìn)，這個(gè)過(guò)程是我們目前逐步在推進(jìn)的。這里還有兩個(gè)大的背景：一個(gè)是穩外需的“一帶一路”政策，另一個(gè)是破內需的全面兩孩政策。

2016年中國新出生人口比2015年增加了170萬(wàn)左右，這個(gè)數字也是我們未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的轉變信號。分區域的城鎮化發(fā)展結構來(lái)看，目前全國長(cháng)三角、珠三角是城鎮化發(fā)展的領(lǐng)先區域，也是重要的人口流入地。目前八個(gè)省市包括上海、北京、天津、廣東、遼寧、江蘇、浙江和福建，城鎮化率超過(guò)60%。另外三大直轄市上海、北京、天津超過(guò)80%，基本上已經(jīng)是發(fā)達國家的水平。未來(lái)的發(fā)展，我們認為在核心區域、熱點(diǎn)區域還會(huì )有一些新的城市群，核心的片區也是成為我們的城鎮化發(fā)展的重要熱點(diǎn)地區。

第二個(gè)特征是政策，在中國從事房地產(chǎn)行業(yè)最大的一個(gè)要素，就是政策。土地政策，我國從04年開(kāi)始統一的招拍掛制度，這個(gè)制度執行對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有劃時(shí)代意義。80年代像以萬(wàn)科為代表的房地產(chǎn)市場(chǎng)興起，到現在龍頭企業(yè)的一個(gè)發(fā)展模式也是形成了分水嶺。在90年代末2000年初，南方的大盤(pán)時(shí)代非常盛行，在當時(shí)政府對于土地開(kāi)發(fā)本身沒(méi)有資源條件情況下，以房地產(chǎn)企業(yè)為主導的開(kāi)發(fā)模式流行一時(shí)。后來(lái)政府從市場(chǎng)到計劃進(jìn)行了深刻的變革，這里也有一個(gè)大的背景，就是政府對于整個(gè)城市運營(yíng)土地開(kāi)發(fā)也是從不懂到懂。從價(jià)值的獲取，從以前的放水養魚(yú)到后來(lái)的極端收縮也是一個(gè)非常重要的轉變。04年以后很多房地產(chǎn)企業(yè)就是按照政府新的模式去拿地，這種拿地的結果就是分散切割的小地塊開(kāi)發(fā)；它的土地價(jià)值和溢價(jià)空間相對來(lái)講都是鎖定的，而在當前面粉比賣(mài)面包貴、土地地塊由其核心城市地塊出讓非常少的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也是面臨了新的危機。

另外，就是對于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應結構的一個(gè)判斷。這里，土地市場(chǎng)特征我們從08年到16年，全國300個(gè)城市的住宅用地平均出廠(chǎng)價(jià)番了三番；另外，住宅用地的占比結構從原來(lái)的超過(guò)20%現在下降到不足15%左右，而未來(lái)在一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市所有的住宅用地總量供給是持續下降的，僧多粥少的局面一定會(huì )常態(tài)化。我們可以說(shuō)，從土地市場(chǎng)端對行業(yè)的擠出效應現在是越來(lái)越放大，很多市場(chǎng)的門(mén)檻，基本上單地塊的出讓金都是超過(guò)一百一，起拍價(jià)都超過(guò)一百一，那么很多企業(yè)自然而然地就被擠出了市場(chǎng)。

我們對于整個(gè)中國后城市化時(shí)代的土地出讓趨勢也做一個(gè)判斷，我們主要的一個(gè)大思路就是在國家主體開(kāi)發(fā)下的城鎮化進(jìn)程，國家主體開(kāi)發(fā)是什么概念？是國家從中央到地方的一個(gè)計劃城鎮化的一個(gè)體系，這個(gè)體系我們開(kāi)發(fā)企業(yè)必須把握好跟得上。

我們認為有四個(gè)重要的領(lǐng)域：第一個(gè)領(lǐng)域是園區建設、新城建設。重點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)園區、新城新區、CBD、科技園區，包括物流園區。圍繞這些產(chǎn)業(yè)品質(zhì)的開(kāi)發(fā)，自然而然會(huì )有大量的建設用地去釋放。包括在高新區開(kāi)發(fā)區里面，他們會(huì )配套很多住宅片區也是需要產(chǎn)城融合，需要人口導入，那么這個(gè)過(guò)程是非常重要的一點(diǎn)。第二個(gè)領(lǐng)域是TOD導向的開(kāi)發(fā)。TOD導向的開(kāi)發(fā)，既包括大區域的高鐵站點(diǎn)開(kāi)發(fā)，也包括城市內部的軌道交通站點(diǎn)開(kāi)發(fā)。華夏專(zhuān)門(mén)成立了TOD開(kāi)發(fā)事業(yè)部，也是對這個(gè)趨勢一個(gè)應對。第三個(gè)領(lǐng)域是主題片區。這里的主題片區在各個(gè)城市也有相應的文化創(chuàng )意街區、健康產(chǎn)業(yè)片區、旅游度假區。這些也是國家主體功能區重要的城鎮化體系的組成部分，也是房地產(chǎn)跟進(jìn)政府投資的重要的拿地視角。第四個(gè)領(lǐng)域是城市更新。原來(lái)深圳、廣州的很多企業(yè)也沾了光，也是靠城市更新實(shí)現了企業(yè)自身的原始積累，包括鄭州的升龍從地方的企業(yè)變成了全國性企業(yè)，從鄭州走向了上海，也是實(shí)現了企業(yè)的轉型。另外，在工業(yè)園區的二次開(kāi)發(fā)方面，現在也是非常重要的熱點(diǎn)，還有小城鎮改造，這些都是我們的熱點(diǎn)。